Australiens budget 2026: Reform af kapitalgevinstskat og negativ gearing 2026

Det australske føderale budget for 2026 har indført omfattende skattereformer rettet mod ejendomsinvestorer med betydelige ændringer af negativ gearing og kapitalgevinstskatterabatten (CGT-rabatten). Finansminister Jim Chalmers beskrev pakken som "den mest betydningsfulde skattereform i mere end et kvart århundrede," med det formål at genbalancere systemet væk fra beskatning af indkomst og hen imod beskatning af aktiver. Disse tiltag er designet til at hjælpe førstegangskøbere og forbedre boligoverkommeligheden, selvom de har skabt debat blandt investorer og ejendomslobbyen.

Hvad ændrer sig med negativ gearing?

Negativ gearing er en strategi, der giver ejendomsinvestorer mulighed for at fradrage tab, når lejeindtægter ikke dækker udgifterne, hvilket reducerer deres skattepligtige indkomst. Dette har længe været kritiseret for at sætte investorer op mod ejer-beboere, især i takt med at boligpriserne er steget. Under de nye regler vil investeringsejendomme købt efter kl. 19:30 på budgetaftenen (12. maj 2026) ikke længere være berettiget til negativ gearing fra 1. juli 2027. Vigtige undtagelser omfatter nybyggerier og visse statslige boligprogrammer.

Eksisterende investorer er ikke påvirket, og deres negativt gearede ejendomme kan fortsætte under de nuværende regler. Finansministeriet estimerer, at fordelene ved negativ gearing for nuværende investorer vil udfases over omkring et årti, da de fleste ejendomme sælges eller genererer indkomst inden for fire til fem år. Ændringerne forventes at hjælpe yderligere 75.000 australiere med at opnå boligejerskab i løbet af de næste ti år.

Overhaling af kapitalgevinstskatterabatten

50% CGT-rabatten, indført af Howard-regeringen i 1999, har været et stort incitament for ejendoms- og aktieinvestorer. Fra 1. juli 2027 vil denne rabat blive erstattet af omkostningsgrundlagsindeksering for aktiver holdt i mere end 12 måneder. Under indeksering beskattes kun overskuddet over inflationsraten siden købet, hvilket betyder, at investorer betaler skat af reelle gevinster snarere end oppustede nominelle overskud.

Denne ændring har til formål at reducere skattefordelen for kort- til mellemfristede investorer, mens den stadig tilskynder til langsigtet beholdning. Finansministeriets modellering antyder, at de kombinerede reformer vil sænke boligprisvæksten med omkring $19.000 eller 2% i et par år, men effekten på huslejer er minimal – estimeret til en ekstra $2 om ugen for gennemsnitlige lejere.

Indvirkning på boligudbud og huslejer

Koalitionen og ejendomsgrupper argumenterer for, at nedskalering af disse skattelettelser vil reducere boligudbuddet. Finansministeriets data bekræfter, at der vil blive bygget 35.000 færre boliger i løbet af det næste årti, efterhånden som investorer omdirigerer kapital. Regeringen hævder dog, at reformerne vil balancere markedet og gøre boliger mere tilgængelige for førstegangskøbere. Tabellen nedenfor opsummerer centrale fremskrivninger:

Hvorfor disse reformer er vigtige

Reformerne retter sig mod et system, hvor boligpriserne er blevet afkoblet fra indkomsterne, hvilket gør det stadig sværere for yngre australiere at komme ind på markedet. Ved at reducere investorernes skattefordele håber regeringen at skabe lige vilkår. Ifølge det australske finansministerium vil ændringerne forbedre skatteretfærdigheden for arbejdstagere og fremtidige generationer.

Investorer, der holdt aktiver før budgetaftenen, er omfattet af en overgangsordning, hvilket giver en overgangsperiode. Skiftet fra en fast 50% rabat til indeksering bringer Australien på linje med andre OECD-lande, der beskatter reelle kapitalgevinster. For yderligere kontekst tilbyder den australske skattemyndighed ressourcer om, hvordan omkostningsgrundlagsindeksering fungerer for aktiver holdt i over 12 måneder.

Ofte stillede spørgsmål

Vil eksisterende negativt gearede ejendomme blive påvirket?

Nej. Ejendomme købt før budgetaftenen (12. maj 2026) er ikke påvirket og kan fortsætte med at bruge negativ gearing under de nuværende regler. Ændringerne gælder kun for nye investeringsejendomme købt efter budgetmeddelelsen.

Hvordan fungerer omkostningsgrundlagsindeksering for CGT?

Omkostningsgrundlagsindeksering justerer købsprisen på et aktiv for inflation. Når du sælger, betaler du kun skat af gevinsten over det indekserede omkostningsgrundlag. For eksempel, hvis inflationen var 10% i din beholdningsperiode, beregnes din skat på overskuddet ud over den 10% stigning.

Hvad er undtagelserne til forbuddet mod negativ gearing?

Nybyggede boliger og ejendomme under visse statslige boligprogrammer (f.eks. initiativer for billige boliger) er undtaget fra forbuddet. Dette har til formål at tilskynde til investering i nyt udbud frem for eksisterende boligmasse.