Réforme de l'impôt sur les plus-values et du dispositif de déficit foncier dans le budget 2026 de l'Australie 2026

Le budget fédéral australien pour 2026 a introduit des réformes fiscales majeures ciblant les investisseurs immobiliers, avec des changements significatifs concernant le régime de déficit locatif (negative gearing) et la réduction de l'impôt sur les plus-values (CGT). Le trésorier Jim Chalmers a qualifié ce train de mesures de « réforme fiscale la plus importante depuis plus d'un quart de siècle », visant à rééquilibrer le système en passant de l'imposition des revenus à celle des actifs. Ces mesures sont conçues pour aider les primo-accédants et améliorer l'accessibilité au logement, bien qu'elles aient suscité un débat parmi les investisseurs et le lobby immobilier.

Qu'est-ce qui change avec le régime de déficit locatif ?

Le régime de déficit locatif (negative gearing) est une stratégie qui permet aux investisseurs immobiliers de déduire les pertes lorsque les revenus locatifs sont inférieurs aux dépenses, réduisant ainsi leur revenu imposable. Cette pratique est depuis longtemps critiquée pour opposer les investisseurs aux propriétaires occupants, surtout alors que les prix de l'immobilier ont grimpé en flèche. Selon les nouvelles règles, les propriétés d'investissement achetées après 19h30 le soir du budget (12 mai 2026) ne seront plus éligibles au régime de déficit locatif à partir du 1er juillet 2027. Les principales exceptions incluent les constructions neuves et certains programmes de logement gouvernementaux.

Les investisseurs existants ne sont pas concernés, et leurs propriétés en déficit locatif peuvent continuer sous les règles actuelles. Le Trésor estime que les avantages du régime de déficit locatif pour les investisseurs actuels s'estomperont sur environ une décennie, la plupart des propriétés étant vendues ou générant des revenus dans un délai de quatre à cinq ans. Ces changements devraient aider 75 000 Australiens supplémentaires à accéder à la propriété au cours des dix prochaines années.

Refonte de la réduction de l'impôt sur les plus-values

La réduction de 50 % de l'impôt sur les plus-values (CGT), introduite par le gouvernement Howard en 1999, a été une incitation majeure pour les investisseurs immobiliers et boursiers. À partir du 1er juillet 2027, cette réduction sera remplacée par une indexation du coût de base pour les actifs détenus depuis plus de 12 mois. Avec l'indexation, seul le profit supérieur au taux d'inflation depuis l'achat est imposé, ce qui signifie que les investisseurs paient un impôt sur les gains réels plutôt que sur les bénéfices nominaux gonflés par l'inflation.

Ce changement vise à réduire l'avantage fiscal pour les investisseurs à court et moyen terme tout en encourageant la détention à long terme. Les modélisations du Trésor suggèrent que les réformes combinées réduiront la croissance des prix de l'immobilier d'environ 19 000 $ ou 2 % pendant quelques années, mais l'impact sur les loyers est minime – estimé à 2 $ supplémentaires par semaine pour les locataires au loyer médian.

Impact sur l'offre de logements et les loyers

La Coalition et les groupes immobiliers soutiennent que la réduction de ces avantages fiscaux diminuera l'offre de logements. Les données du Trésor confirment que 35 000 logements de moins seront construits au cours de la prochaine décennie, les investisseurs redirigeant leurs capitaux. Cependant, le gouvernement affirme que les réformes équilibreront le marché, rendant les logements plus accessibles aux primo-accédants. Le tableau ci-dessous résume les principales projections :

Pourquoi ces réformes sont importantes

Les réformes ciblent un système où les prix de l'immobilier se sont découplés des revenus, rendant de plus en plus difficile l'accès au marché pour les jeunes Australiens. En réduisant les avantages fiscaux des investisseurs, le gouvernement espère équilibrer les règles du jeu. Selon le Trésor australien, ces changements amélioreront l'équité fiscale pour les travailleurs et les générations futures.

Les investisseurs détenant des actifs avant le soir du budget bénéficient d'une clause de droits acquis, offrant une période de transition. Le passage d'une réduction forfaitaire de 50 % à une indexation aligne l'Australie sur d'autres pays de l'OCDE qui imposent les plus-values réelles. Pour plus de contexte, l'Administration fiscale australienne fournit des ressources sur le fonctionnement de l'indexation du coût de base pour les actifs détenus depuis plus de 12 mois.

Questions fréquentes

Les propriétés existantes en déficit locatif seront-elles affectées ?

Non. Les propriétés achetées avant le soir du budget (12 mai 2026) ne sont pas concernées et peuvent continuer à utiliser le régime de déficit locatif selon les règles actuelles. Les changements ne s'appliquent qu'aux nouvelles propriétés d'investissement achetées après l'annonce du budget.

Comment fonctionne l'indexation du coût de base pour l'impôt sur les plus-values ?

L'indexation du coût de base ajuste le prix d'achat d'un actif en fonction de l'inflation. Lors de la vente, vous ne payez un impôt que sur le gain supérieur au coût de base indexé. Par exemple, si l'inflation était de 10 % sur votre période de détention, votre impôt est calculé sur le profit au-delà de cette augmentation de 10 %.

Quelles sont les exceptions à l'interdiction du régime de déficit locatif ?

Les logements neufs et les propriétés relevant de certains programmes de logement gouvernementaux (par exemple, les initiatives de logement abordable) sont exemptés de l'interdiction. Cela vise à encourager l'investissement dans l'offre nouvelle plutôt que dans le parc immobilier existant.