Australien Haushalt 2026: Reformen der Kapitalertragssteuer und des negativen Hebels 2026

Der australische Bundeshaushalt für 2026 hat weitreichende Steuerreformen für Immobilieninvestoren eingeführt, mit bedeutenden Änderungen bei Negative Gearing und dem Kapitalertragssteuerabschlag (CGT-Discount). Schatzminister Jim Chalmers bezeichnete das Paket als "die bedeutendste Steuerreform seit mehr als einem Vierteljahrhundert", mit dem Ziel, das System von der Besteuerung von Einkommen hin zur Besteuerung von Vermögenswerten neu auszurichten. Diese Maßnahmen sollen Erstkäufern helfen und die Erschwinglichkeit von Wohnraum verbessern, haben jedoch eine Debatte unter Investoren und der Immobilienlobby ausgelöst.

Was ändert sich bei Negative Gearing?

Negative Gearing ist eine Strategie, die es Immobilieninvestoren erlaubt, Verluste abzuziehen, wenn die Mieteinnahmen die Ausgaben nicht decken, wodurch ihr zu versteuerndes Einkommen sinkt. Diese Praxis wird seit langem dafür kritisiert, dass sie Investoren gegen Selbstnutzer ausspielt, insbesondere da die Hauspreise stark gestiegen sind. Nach den neuen Regeln sind Investitionsimmobilien, die nach 19:30 Uhr am Haushaltsabend (12. Mai 2026) gekauft wurden, ab dem 1. Juli 2027 nicht mehr für Negative Gearing berechtigt. Wichtige Ausnahmen sind Neubauten und bestimmte staatliche Wohnungsbauprogramme.

Bestehende Investoren sind nicht betroffen, und ihre negativ gehebelten Immobilien können unter den aktuellen Regeln weitergeführt werden. Das Finanzministerium schätzt, dass die Vorteile von Negative Gearing für aktuelle Investoren innerhalb von etwa einem Jahrzehnt auslaufen werden, da die meisten Immobilien innerhalb von vier bis fünf Jahren verkauft werden oder Einkommen generieren. Es wird erwartet, dass die Änderungen in den nächsten zehn Jahren zusätzlichen 75.000 Australiern den Weg ins Eigenheim ermöglichen.

Überarbeitung des Kapitalertragssteuerabschlags

Der 50%ige CGT-Discount, eingeführt von der Howard-Regierung im Jahr 1999, war ein wichtiger Anreiz für Immobilien- und Aktieninvestoren. Ab dem 1. Juli 2027 wird dieser Abschlag durch eine Kostenbasis-Indexierung für Vermögenswerte ersetzt, die länger als 12 Monate gehalten werden. Bei der Indexierung wird nur der Gewinn oberhalb der Inflationsrate seit dem Kauf besteuert, was bedeutet, dass Investoren Steuern auf reale Gewinne und nicht auf aufgeblähte nominale Gewinne zahlen.

Diese Änderung zielt darauf ab, den Steuervorteil für kurz- bis mittelfristige Investoren zu reduzieren, während langfristiges Halten weiterhin gefördert wird. Modellierungen des Finanzministeriums deuten darauf hin, dass die kombinierten Reformen das Preiswachstum bei Immobilien für ein paar Jahre um etwa 19.000 AUD oder 2 % senken werden, die Auswirkungen auf die Mieten sind jedoch minimal – geschätzt auf zusätzliche 2 AUD pro Woche für Mieter mit mittleren Einkommen.

Auswirkungen auf das Wohnungsangebot und die Mieten

Die Koalition und Immobilienverbände argumentieren, dass die Reduzierung dieser Steuervergünstigungen das Wohnungsangebot verringern wird. Daten des Finanzministeriums bestätigen, dass im nächsten Jahrzehnt 35.000 weniger Wohnungen gebaut werden, da Investoren ihr Kapital umschichten. Die Regierung hingegen behauptet, dass die Reformen den Markt ausgleichen und Wohnraum für Erstkäufer zugänglicher machen werden. Die folgende Tabelle fasst die wichtigsten Prognosen zusammen:

Warum diese Reformen wichtig sind

Die Reformen zielen auf ein System ab, in dem Hauspreise sich von den Einkommen entkoppelt haben, was es jüngeren Australiern zunehmend erschwert, auf den Markt zu kommen. Durch die Reduzierung der Steuervorteile für Investoren hofft die Regierung, gleiche Wettbewerbsbedingungen zu schaffen. Laut dem australischen Finanzministerium werden die Änderungen die Steuergerechtigkeit für Arbeitnehmer und zukünftige Generationen verbessern.

Investoren, die Vermögenswerte vor dem Haushaltsabend besaßen, sind durch eine Bestandsschutzregelung geschützt, was eine Übergangsphase ermöglicht. Der Wechsel von einem pauschalen 50%igen Abschlag zur Indexierung bringt Australien in Einklang mit anderen OECD-Ländern, die reale Kapitalgewinne besteuern. Für weitere Informationen stellt das australische Finanzamt (Australian Taxation Office) Ressourcen zur Verfügung, wie die Kostenbasis-Indexierung für über 12 Monate gehaltene Vermögenswerte funktioniert.

Häufig gestellte Fragen

Werden bestehende negativ gehebelte Immobilien betroffen sein?

Nein. Immobilien, die vor dem Haushaltsabend (12. Mai 2026) gekauft wurden, sind nicht betroffen und können weiterhin Negative Gearing unter den aktuellen Regeln nutzen. Die Änderungen gelten nur für neue Investitionsimmobilien, die nach der Haushaltsankündigung gekauft wurden.

Wie funktioniert die Kostenbasis-Indexierung für die Kapitalertragssteuer?

Die Kostenbasis-Indexierung passt den Kaufpreis eines Vermögenswerts an die Inflation an. Wenn Sie verkaufen, zahlen Sie nur Steuern auf den Gewinn oberhalb der indexierten Kostenbasis. Wenn die Inflation während Ihrer Haltedauer beispielsweise 10 % betrug, wird Ihre Steuer auf den Gewinn berechnet, der über diesen 10%igen Anstieg hinausgeht.

Was sind die Ausnahmen vom Negative-Gearing-Verbot?

Neugebaute Häuser und Immobilien im Rahmen bestimmter staatlicher Wohnungsbauprogramme (z. B. Initiativen für bezahlbaren Wohnraum) sind vom Verbot ausgenommen. Dies soll Investitionen in das neue Angebot fördern, anstatt in den bestehenden Wohnungsbestand.