現在、スペインでは国立統計局（INE）のデータによると、住宅ストックが居住用住宅の数を大幅に上回っています。つまり、何百もの未使用住宅が賃貸可能であり、切望されている賃貸住宅の供給を増やすことができるのです。
賃貸物件の増加は、需要と供給の法則により価格に下落圧力をかけ、賃貸を慎重に管理すれば、所有者にリスクの低い保証された追加収入をもたらします。
所有者は、多くの場合、入居者が家賃を支払わなくなる、住居や家具を損傷する、さらには不法占拠などのより深刻な事態を恐れています。
それぞれの状況は独特であり、適切な対策は異なりますが、実際には、これらの問題のほとんどすべてに対して、これらの懸念が現実化するのを防ぐ予防策と事前対策が存在します。
家を貸す前の安全対策
ここでは、新しい住宅法を考慮した最新の、所有者として家を貸すための基本的かつ必要な安全対策をいくつかご紹介します。アパートや家を貸すことは、一連の安全ガイドラインに従えば、非常に簡単かつ迅速に行えます。
財産目録を作成する
まず、家を貸す準備をする際には、住居内にあり入居者が使用する適切な財産目録を作成することが重要です。
目録には、物件内にあるすべてのもの（家電製品、家具、クローゼット、ベッドなど）を反映させる必要があります。また、テレビ、キッチン用品、アイロン、掃除用具など、価値の低いものも忘れずに含めてください。
これにより、自宅の財産とその状態に関するすべての情報を同じ文書にまとめることができます。実際、この目録には、品物の状態を確認できる写真を添付することをお勧めします。
こうすることで、品物や財産が不足していないか、また、入居者による誤用や乱用により家具が損傷または破損していないかを確認できます。もちろん、誤用と、使用による通常の摩耗を区別することが重要です。
この完全な目録は、賃貸契約書の付属書として添付する必要があります。これにより、これらのすべての財産を賃貸人と入居者間の契約に結び付け、必要に応じて契約終了時に損害賠償を請求できるようになります。
入居者の状況を調査する
滞納を防ぐための主要な対策の一つは、自宅に入居する可能性のある入居者を適切に選別することです。これは偏見に流されることを意味するわけではありません。5分間話しただけで、その人が信頼に値するかどうかを判断するのは不十分です。
重要なのは外見ではなく、事実です。したがって、入居者と面接を行う際には、支払能力の証明を求めるべきです。つまり、雇用契約書、直近2回分の給与明細、または直近の個人所得税申告書です。
これは、その入居者の支払能力を知ることです。家賃収入が月収の40％または45％を超える場合、家賃の支払いで経済的に行き詰まる可能性が高くなります。
同様に、雇用契約の種類も多くの手がかりを与えてくれます。一般的に、数年間安定して勤務している正社員は、有期契約の人物よりも安全なプロファイルです。
いずれにせよ、各人には非常に特殊な個別の事情があることを念頭に置く必要があります。理想的には、そのプロファイルが賃貸人としてのニーズにも適合することです。
最適なプロファイルは、必ずしも正社員であるとは限りません。例えば、5年間の大学生活を控え、収入はなくとも両親の支援がある学生である可能性もあります。
家賃保証保険に加入する
見知らぬ人に家を貸すことは決して簡単ではありません。実際、入居者の経済的・財政的状況をどれだけ分析しても、制御できない多くの側面があり、滞納のリスクは常に存在します。
したがって、完全な安心感を得るために最も推奨されるのは、家賃保証保険に加入することです。通常、これらの保険は滞納時の補償（入居者が支払わなかった家賃を代わりに支払う）を提供し、法的防御も含みます。
滞納が発生した場合、保険は賃貸人を保護し、滞納者が滞納したすべての家賃の支払いを肩代わりすると同時に、行政的および司法的な手段を通じて未払い分割払いの請求を行います。
実際、保険会社が退去命令の取得や損害賠償請求の手続きを行います。この保険の費用は変動し、保険金額や含まれるサービスによって異なりますが、年間200ユーロから800ユーロの範囲です。
適切な賃貸契約書を作成する
非常に基本的な問題のように思えるかもしれませんが、賃貸人と入居者間の契約書は、基本文書です。法律で定められていない問題を解決する際には、これを考慮に入れる必要があります。
したがって、契約書には、賃貸の主要な側面（価格、敷金、保証金（ある場合）、期間、その他の条件）が明確かつ正確に含まれていることが不可欠です。
追加の保証を求める：2ヶ月分の敷金
住宅賃貸では、通常、少なくとも1ヶ月分の敷金が請求され、これは住居への損害に対する保証として機能します。しかし、これが唯一の保証ではありません。
場合によっては、賃貸価格と入居者との事前の合意に応じて、2ヶ月分の敷金を請求することができ、これは追加の保証として賃貸契約書に含める必要があります。
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